معماری آسمان‌خراش‌ها؛ نمادی از بلندپروازی‌های تجاری پادشاهی سعودی/ شتاب «توسعه عمودی»، ریاض را با نیویورک قابل مقایسه کرده است

آسمان‌خراش‌ها در حال تغییر چشم انداز ریاض هستند و نشان دهنده تغییر جسورانه‌ای در بلندپروازی‌های شهری و اقتصادی پایتخت عربستان سعودی می‌باشند. از امور مالی گرفته تا زندگی لاکچری، توسعه عمودی ریاض در حال شتاب گرفتن است و باعث شده تا برخی آن شهر را با شهر‌های جهانی مانند نیویورک مقایسه کنند.

دورنمای شهری ریاض به سرعت در حال تکامل است و ساختمان‌های بلند، برج‌های لاکچری و آسمان‌خراش‌های هوشمند از منطقه مالی ملک عبدالله تا شمال ریاض در حال افزایش هستند.

آسمان خراش‌هایی که صرفا نمادی زیبایی شناسانه نیستند

این جهش عمودی صرفا زیبایی‌شناختی نیست بلکه استراتژیک است. سند “چشم انداز ۲۰۳۰” در قلب این تحول در حوزه املاک و مستغلات قرار دارد. این طرح به دنبال افزایش دو برابری جمعیت ریاض و تبدیل آن شهر به یکی از ده اقتصاد شهری برتر جهان است.

توسعه عمودی نوعی هنجار تازه است

“عماد الشحروری” فعال در حوزه املاک و مستغلات و شهرداری روند رو به گسترش توسعه عمودی یعنی ساخت آسمان خراش‌ها در ریاض را “پاسخی طبیعی” به بلندپروازی‌های تحول آفرین آن شهر می‌داند.

او به روزنامه سعودی انگلیسی زبان “عرب نیوز” می‌گوید: “ما شاهد ابتکارعمل‌های برجسته‌ای در حوزه املاک و مستغلات هستیم که مناطق جدید با کاربری مختلط را ایجاد می‌کنند. هجوم بیش از ۱۸۰ دفتر مرکزی چندملیتی، تقاضای زیادی برای برج‌های تجاری و مسکونی ممتاز ایجاد می‌کند”.

طبق گزارش “نایت فرانک ال ال پی” یک آژانس املاک که دفتر مرکزی آن در لندن مستقر است، پیش‌بینی می‌شود جمعیت ریاض از ۷ میلیون نفر در سال ۲۰۲۲ میلادی به ۹.۶ میلیون نفر تا سال ۲۰۳۰ افزایش یابد. ریاض به منظور تطبیق دادن خود با این تغییر در فاصله سال‌های ۲۰۲۴ تا ۲۰۳۴ میلادی به تقریبا ۳۰۵۰۰۰ واحد مسکونی جدید برای شهروندان سعودی نیاز خواهد داشت. این رشد با نرخ ترکیبی سالانه ۴.۱ درصد تقویت می‌شود و انتظار می‌رود جمعیت مهاجران ریاض تا سال ۲۰۳۰ به ۵.۵ میلیون نفر برسد.

بخش عمده‌ای از این تقاضا ناشی از نیاز پادشاهی سعودی به کارگران ماهر برای مدیریت پروژه‌های عظیم، دفاتر مرکزی جدید و توسعه زیرساخت‌ها است. این ارقام نشان می‌دهند که توسعه عمودی تا چه اندازه ضروری شده است. ریاض تنها در در حال برنامه‌ریزی نیست بلکه باید برای برآورده کردن واقعیت‌های جمعیتی و اقتصادی به سرعت در حال تحول شهر خود را آماده ساخته و توسعه یابد.

همزمانی توسعه عمودی با توسعه در سایر حوزه‌های زیرساختی

“شحروری” می‌گوید: “این توسعه به صورت جداگانه و مجزا رخ نمی‌دهد بلکه با سرمایه گذاری قابل توجه در زیرساخت‌های حمل و نقل عمومی و مترو پشتیبانی می‌شوند که این امر تغییر به سمت گره‌های شهری متصل‌تر و حمل و نقل‌محور را تسریع می‌کند”.

در شهری که در آن قیمت زمین در حال افزایش است و انتظارات از سبک زندگی در حال تغییر است، زندگی عمودی چیزی بیش از یک تِرِند و نوعی سبک زندگی مُد روز است چرا که از منظر مالی نیز مقرون به صرفه است.

او توضیح می‌دهد که جذابیت به اصطلاح زندگی عمودی نه تنها به سکونت در فضایی در ارتفاع بالا بلکه در تراکم هوشمند نیز است. توسعه دهندگان و سازندگان املاک که آسمان خراش‌ها را می‌سازند درصدد بهره برداری بهینه از زمین هستند تا از طریق آن فضا‌هایی با قابلیت پیاده روی و یکپارچه برای زندگی، کار و تفریح را ارائه دهند که با روند‌های شهری جهانی همسو باشد.

هیجان ساختمان‌های بلند و سرمایه‌گذاری‌های پرریسک

برج‌های لاکچری به سرعت در حال تبدیل شدن به یک نماد جدید در دورنمای شهری ریاض هستند و سرمایه گذاران به آن توجه نشان می‌دهند.
از خانه‌های مسکونی برنددار گرفته تا برج‌های اداری سازگار با محیط زیست و جامعه و برج‌های اداری منطبق با مقررات دولتی، توسعه با مشخصاتی که پیش‌تر ذکر شد به طور فزاینده به مثابه یک بازی استراتژیک در بازاری رو به رشد تلقی می‌شود.

“شحروری” در این باره می‌گوید: “ما کماکان شاهد تغییر در انتظارات مستاجران هستیم. شرکت‌ها از الگو‌های قدیمی‌تر به نفع فضا‌های هوشمند و انعطاف‌پذیر که از مدل‌های کاری ترکیبی و اهداف پایداری پشتیبانی می‌کنند، فاصله می‌گیرند. این امر علاقه سرمایه گذاران نهادی (شرکت‌های سرمایه‌گذاری مشترک، شرکت‌های سرمایه‌گذاری محدود، شرکت‌های بیمه عمر که اندوخته اعضا را به شکل سبد سهام و اوراق قرضه نگهداری می‌کنند، همه از نمونه‌های سرمایه‌گذار نهادی هستند) و صندوق‌های سرمایه گذاری املاک و مستغلات (نوعی سرمایه گذاری که به سرمایه گذاران امکان مشارکت و سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات را می‌دهد) را افزایش می‌دهد، که نه تنها به دلیل بازده بالقوه بلکه به دلیل یک محیط بازار رو به رشد و شفاف جذب فضای سرمایه گذاری می‌شوند”.

“شحروری” هشدار می‌دهد که نوسانات ارزش‌گذاری در مناطق سوداگرانه و خطرات اجرایی، مانند اختلالات زنجیره تامین یا ظرفیت محدود پیمانکار، از جمله عواملی هستند که سرمایه گذاران باید از نزدیک مراقب آن باشند. با این وجود، از طریق مشارکت‌های محلی قوی و هماهنگی نظارتی، ظرفیت بالقوه توسعه عمودی کماکان بالاست.

“آرتور نرون بانسل” مدیر بخش موسسات دولتی و عمومی شرکت خدمات حرفه‌ای مشاوره مدیریت آمریکایی “اولیور وایمن” رشد و توسعه عمودی ریاض را بازتابی از تغییرات عمیق‌تر اجتماعی-اقتصادی می‌داند.

او به “عرب نیوز” می‌گوید: “یک روند جهانی به سمت توسعه‌های شهری با کاربری مختلط و با تراکم بالاتر وجود دارد که محیط‌های یکپارچه زندگی، کار و تفریح را ارائه می‌دهند. هم سعودی‌ها و هم مهاجران اکنون انتظار فضا‌هایی را دارند که با استاندارد‌های بین‌المللی مطابقت داشته باشند. تغییرات جمعیتی در میان سعودی‌ها، مانند خانواده‌های کوچک‌تر و ازدواج‌های دیرهنگام، همراه با افزایش مهاجرت از سایر شهر‌ها به ریاض، به افزایش تقاضا برای آپارتمان‌ها یا خانه‌های شهری دامن زده‌اند”.

او خاطر نشان می‌سازد که مهاجران ماهر که توسط طرح‌های بزرگ دولتی جذب می‌شوند در افزایش تقاضا برای قالب‌های مسکونی جدید مانند مسکن و آپارتمان‌های اداری نقش دارند.

مدیر بخش موسسات دولتی و عمومی شرکت خدمات حرفه‌ای مشاوره مدیریت آمریکایی “اولیور وایمن” می‌افزاید: “با توجه به پروژه‌هایی مانند نمایشگاه اکسپو ۲۰۳۰ و جام جهانی فوتبال ۲۰۳۴ که در پیش است، سرمایه‌گذاران انتظار دارند که این تقاضا برای چندین سال قوی باقی بماند. فراتر از محرک‌های جمعیتی، تغییرات نظارتی و ساخاری نیز در تقویت توسعه عمودی املاک و مستغلات ریاض نقش داشته‌اند. اصلاحات نظارتی اخیر، که عمدتا توسط کمیسیون سلطنتی شهر ریاض، اداره کل املاک و مستغلات و شهرداری منطقه ریاض هدایت می‌شوند، نقش مهمی در تسهیل توسعه‌های بلندمرتبه با کاربری مختلط داشته‌اند”.

“نرون بانسل” اشاره می‌کند که ابتکارعمل‌های کلیدی شامل برنامه هایی، چون برنامه “وافی” برای فروش خارج از طرح برای کمک به تأمین مالی توسعه‌دهندگان، قانون تازه که از مالکیت مشترک و انجمن‌های مالکان خانه حمایت می‌کند و برنامه “ایجار” که بازار‌های اجاره را استاندارد می‌کند، بوده‌اند. این استراتژی شامل حمایت‌های قوی‌تر از سرمایه‌گذاران، مسیر‌های شفاف‌تر صدور مجوز و حرکت آگاهانه به سمت عمودی شدن کاربری‌های مختلط است.

تغییر معماری شهری

توسعه عمودی پرسش‌های تازه‌ای را در مورد هویت شهری، تراکم و انواع فضا‌هایی که شهر‌ها باید برای زندگی، کار و شکوفایی مردم ایجاد کنند، مطرح می‌سازد. برای برخی این تحول نشان دهنده تعریف مجدد معنای یک پایتخت مدرن است. “ساچین کِرور” شریک مدیریتی در شرکت حقوقی بین‌المللی “رید اسمیت” معتقد است که دورنمای شهری تازه ریاض به همان اندازه که یک تحول در عرصه معماری محسوب می‌شود یک تحول فرهنگی نیز می‌باشد.

او به “عرب نیوز” می‌گوید:” تغییری در استراتژی توسعه شهری کشور ایجاد شده که به بهترین شکل در ریاض دیده می‌شود. توسعه عمودی بیش از هر زمان دیگری مورد توجه قرار گرفته است. تراکم بالاتر توسعه، ارزش اجاره تجاری و مسکونی بالاتری را با افزایش ارزش سرمایه ایجاد می‌کند. این امر اصطلاحا باعث افزایش اشتها برای سمت عرضه می‌شود، زیرا سرمایه‌گذاران برای بهره مندی از فرصت‌ها صف خواهند کشید. سمت تقاضا نیز توسط جمعیتی جوان هدایت می‌شود که خواهان مسکن مدرن، مقرون به صرفه و بدون دردسر هستند و فرصت‌های سبک زندگی را که در سایر شهر‌های بزرگ شورای همکاری خلیج فارس وجود دارد، فراهم می‌کنند”.

“کرور” معتقد است که رونق املاک و مستغلات ریاض نشانه‌ای از بلندپروازی‌های زیرساختی پادشاهی سعودی است که یکی از عناصر کلیدی سند “چشم انداز ۲۰۳۰” است. تمرکز بر روی توسعه عمودی پایان دوره به اصطلاح آن گونه از توسعه شهری را نشان می‌دهد که از نظر اقتصادی یا زیست‌محیطی جذاب به نظر نمی‌رسد. او می‌گوید: “قطعا در پادشاهی سعودی گفت‌و‌گو‌های بیش تری بین دولت، توسعه‌دهندگان، متخصصان برنامه‌ریزی و معماران وجود دارد. امروزه شهر‌ها براساس محدودیت‌های افقی خود به خوبی مورد قضاوت قرار نمی‌گیرند. امروزه ساخت و ساز بازده دارایی بهتری ایجاد می‌کند، ردپای تولید و انتشار آلاینده‌های کربنی را کاهش داده و محیط زندگی یک شهر را بهبود می‌بخشد”.

علیرغم آن که “کرور” به تردید‌های فرهنگی در این باره اذعان می‌کند، اما کماکان خوش بین است. او می‌افزاید: “آن چه ریاض اکنون می‌تواند انجام دهد، تجمیع بهترین استعداد‌ها و شیوه‌های معماری و مهندسی برای ایجاد نسل بعدی زندگی عمودی نوآورانه است. مزایای پایداری تغییر عمودی ریاض به ویژه از طریق اتخاذ مصالح ساختمانی مدرن و رویکرد‌های طراحی، قابل توجه خواهد بود”.

با این وجود، او اشاره می‌کند که برنامه ریزان و توسعه دهندگان شهری باید به طور همزمان ترجیحات فرهنگی و نگرش‌های اجتماعی نسبت به زندگی در ساختمان‌های مرتفع را نیز در نظر گیرند چرا که ممکن است تغییرات اخیر هنوز برای بسیار از سعودی‌ها ناآشنا یا ناراحت کننده به نظر برسند.

با این وجود، با توجه به جمعیت عمدتا جوان و تغییرات اجتماعی سریع، او انتظار دارد که جوانان سعودی بیشتری، همراه با جامعه رو به رشد مهاجران، به تدریج این سبک زندگی جدید شهری را بپذیرند.

هویت و سرمایه‌گذاری

“کِرور” معتقد است که داشتن فضای کار و زندگی عمودی درجه یک، نوآورانه و جذاب برای ریاض امری کاملا ضروری است و انتظاری بسیار واضح از سوی بازار و کاربران است.

او می‌افزاید: “وقتی مردم بتوانند در یک منطقه اغلب در یک ساختمان یا محله زندگی، کار و معاشرت کنند، محیطی کارآمدتر، راحت‌تر و پربارتر ایجاد می‌شود. این امر به طور خاص در شهر‌هایی که آرزوی تبدیل شدن به مرکز (هاب) تجاری جهانی را دارند از اهمیت برخوردار است. رفت و آمد در مسافت‌های طولانی برای حضور در جلسات، صرف غذا یا فعالیت‌های تفریجی باعث هدر رفتن زمان شده، اضطراب میان افراد را افزایش داده و به ازدحام ترافیک دامن می‌زند. در مقابل، توسعه‌های فشرده و چندمنظوره، نیاز به سفر‌های مداوم را کاهش می‌دهند و به متخصصان و ساکنان کمک می‌کنند تا از وقت خود نهایت استفاده را ببرند”.

منبع: عرب نیوز